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變賣祖產幾時休?配合文萌樓都更案 台銀即將標售土地

國家資產私有化  一同到場見證

日日春關懷互助協會 張榮哲、劉鴻濃

(本文亦刊載於苦勞網

就在明天 (2012/11/09),臺灣銀行即將以「配合都市更新」的名義,再次標售名下土地。

這批土地《臺北市大同區雙連段3小段739等12筆地號》以「配合都市更新」的原因遭到標售,位於台北市歸綏街與寧夏路口,標售總面積達727平方公尺(約220坪),總底價將近七億(參見台銀標售公告)。而所配合的都市更新案,基地即包含了市定古蹟「歸綏街文萌樓」。台銀在這個都更基地裡總共有十六筆土地,但其中文萌樓所座落的四筆土地並未在此案中一同標售。[1]

日日春協會因為文萌樓事件,從最早期的租賃糾紛,一路擴大為古蹟文萌樓及周邊文化資產保存問題,現在又涉及整個街廓的都市更新與國家資產買賣的糾結,我們被迫捲入這場規模不斷擴大的戰役,也準備進入瞭解除了性產業之外,這個社會更盤根錯節的政經關係。

台銀應直接參與都更,承租戶應合理分配利益

台銀標案

文萌樓都更範圍土地權屬分析(台北市政府為本都更案最大地主,而台銀因為公司化,為本案中「私有地」之最大地主)

近年來的房價飆漲,公部門帶頭賣祖產,是不斷推昇房價的幫兇,早已掀起無數民怨,也因此,我們一向反對公部門以「標售」的方式來處理土地的問題。尤其,在本案當中,這些即將變賣的土地上面,皆有承租土地建屋的租地戶,台銀認為這種土地權利複雜,不願積極處理或直接參與都更,寧可變賣之後,由建商自行整合,並概括承受所有開發風險。

 

台銀逕自將公有資產私有化的後果是,不僅鼓勵了土地投機資本藉此上下其手,同步炒高地價,此舉也只是將台銀承租戶丟出門去,與都更公司進行赤裸裸的利益廝殺,讓相對沒有協商能力的租地戶和建商個別談判,完全棄守國家對於承租戶主動照顧的角色。這幾個月以來,我們曾經透過立院遊說、市府會議、社會論壇、公務拜會、提交說帖等方式,幾度對台銀表達這個立場,並提出以「台銀直接參與都更,承租戶合理分配利益」的替代方案,但是未被台銀接受。

目前台銀的決定是,雖暫時不會標售文萌樓相關四筆土地,但仍將在11/9標售其餘十二筆土地。我們對這結果並不滿意。台銀這種將同一批土地作分割處分的作法其實,隱含著三種自相矛盾的處理模式。

首先,在文萌樓所座落的土地問題上,日前據聞台銀將以地主的身分直接參與本都更案,並參與權利變換,然後再將所分得價值按一定比例,分配給予文萌樓之劉、林姓新屋主,預估總價可逾上千萬。雖然勉強可算是一個「台銀堅守並活化國家資產,承租戶得到合比例補償,建商減少投入成本」的三贏方案。然而對於劉、林兩位投資客,取得建物時間短暫,根本與需要保障居住權的土地承租戶,不能相提並論,這種作法只做到一律齊頭補償,卻不管對於土地貢獻度(使用年期)如何,有利於短線炒手,快速進出卻仍能藉此大撈一筆。但台銀此案仍沒有打包賣掉文萌樓土地,操作細膩度雖有不足,但其大原則是對的,這也是我們及各界支持者這幾年努力的具體成果。

其次,既然台銀在憚懼社會反彈的情形下(台銀曾多次強調他們會“為了公益考量”審慎處理文萌樓土地),可以直接參與都更,以權利變換的方式來處理文萌樓建物買家的補償問題,為何這種處理方式不能也用在其它十二筆土地上的台銀承租戶? 更何況這些承租戶都不是近年為了土地炒作才遷入,甚至好幾世代都跟台銀土地有密切的關係? 對於當下台銀土地的價值,這些真正的台銀承租戶難道沒有貢獻? 台銀難道不應該照顧這些承租戶的基本居住權,甚至與他們分享合乎社會公平與比例原則的開發利益? 以文萌樓台銀土地被切割出來的差別化處理來看,台銀不是不能,而是不願意。

第三個要提到的是,拍賣土地中,也夾帶了無人承租、作為通路使用的既成巷道。這幾筆土地,夾雜其中,併附標售,我們找不到任何理由可以解釋是為了要照顧誰?為何不能也和文萌樓土地一樣以權利變換方式,參與都市更新?或只是單純「變賣祖產」?這種把小孩連同洗澡水一起倒掉的方式,顯然可議。

台銀標售土地與承租戶:裹著糖衣的毒藥

台銀多次宣稱,本會所提的「台銀直接參與都更,承租戶合理共享利益」方案有種種制度上窒礙難行之處,因為「於法無據」。另外,台銀自承不想負擔與承租戶的「政治溝通成本」。因此,他們的說法是:唯有以「標售土地給承租戶」才能適當照顧承租戶的利益,同時加速本區都市改造,解決居民住的需求。但是這誠然是鬼扯。試問,目前台銀開出的底價是每坪將近317萬,每筆土地動輒數千萬 (以文萌樓所座落的26坪土地為例概算,總價將近8300萬),請問一般市民哪裡拿得出來?!

根據我們了解,一般都市更新案的作法就是,這些資金實際上由都更公司代墊,讓這些台銀承租戶能在名義上“買下” 這些土地,然後再由都更公司與台銀承租戶談妥條件,對這些承租戶酌予補償。可以預期的結果就是,台銀標售土地獲利了結順利抽身,留下承租戶單獨面對建商,但是後者有沒有強大的資本當作談判籌碼。在台銀閃人的情況下,建商所提的「只要出名義,無需出資,保證獲利」方案,自然成為承租戶的唯一選擇。

而藍綠兩黨的地方民意代表在這過程裡,因懼憚所謂的「民意」, 怕得罪選票,所以也往往卻步於改變整體政策。這些林林總總共構了一個很糟的狀況,即,這個社會被迫要接受一個「台銀拋售國家資產,承租戶屈居談判劣勢, 建商增加投入成本」的三輸方案。台銀缺的不是改革想法,是政治意願。

台銀土地是公共資產,不是套利工具

在日日春及社會各界紛紛譴責下,雖然劉、林兩人炒地皮的預期獲利空間已經被大幅壓縮,但是他們以330萬的代價買下文萌樓,兩年之間轉手也將獲利超過千萬,獲利率高達300%,這絕對還是暴利。文萌樓只是冰山一角。我們認為,這個國家不應該放任各種資本利得政策,讓劉、林這種土地掮客可以安心合法地大賺不義之財。更不應該有諸如營建署長葉世文之流,在日前還不斷鼓吹有「閒錢」的民眾踴躍投入房地產,因為它比股票更有「賺頭」。

台銀因公司化之故,是本都更案的最大「私有地」地主 (除台北市政府外,台銀有近250坪土地,佔整個都更範圍的24.1%),也是歸綏街地區最大單一地主 (民權里、雙連里里內台銀土地極多,共約六公頃)。但台銀並非一般銀行,而是百分之百的公股銀行,也就是公部門的一部份。因此,台銀不能只像一般商業銀行將本求利,它必須恪守維護公共利益的角色。在這點上,我們認為台銀在幾個層次的做法都嚴重失職:首先,就算只是替國家將本求利,難道一味地標售土地賣祖產就是最好的投資方式嗎?第二,台銀不應負起當事人的角色,主動介入承租戶的賠償與居住權處理嗎? 第三,台銀手上握有這麼大的土地資產,難道不能整體的想想如何善用,以資改造本區都市空間嗎?

原因根本出在今天的臺灣銀行是個沒人管的了的怪獸。本來是台灣省政府的所屬機關,這幾年新自由主義私有化的風潮下,臺灣銀行也法人化與公司化了。所以它的身體繼承了過去公家機關令人窒息的官僚氣息,但是它的腦袋又新裝了資本家投機的計算機。這種要命的組合讓所有企圖與台銀溝通的單位吃足苦頭,包括建商、承租戶、鄰里長,以及像日日春一樣的社運團體。

我們期待台銀今後站在守護國家資產與有效照顧承租戶權益的立場,以更好的方式參與都市空間的改造。這可能包括使用現在所謂的都市更新等政策工具,特別是在將來,如果它能在文林苑事件後往有利於社會公正而非房地產資本的方向修正的情況下。

我們明天會到現場見證台銀土地開標的狀況,也邀請有意願一起監督國家資產變賣歷程的朋友,一同到場了解。

時間:11/9(五)下午兩點。在臺灣銀行武昌分行門口集合(台北市武昌街一段49號)。

請欲到場的朋友,事先和我們聯繫。聯絡人:吳秘書0919-210-598


[1] 市定古蹟歸綏街文萌樓多年來由日日春協會所承租經營。但很遺憾的是,就在去年,劉姓與林姓兩位房產投資人,極有可能基於本都更新案所可能帶來的土地利得,買進文萌樓建物本體;我們合理的推測,認為他們應該是希望以建物所有人的身分,行使土地優先承購權,進而買下文萌樓所附著之台銀土地,然後再以容積移轉等方式賺取高額利差。他們並以訴訟等方式要求本會立即遷離文萌樓,而我們在社會各界的支持下,目前仍持續上訴中。

為了從都更及台銀土地標售上轉手獲得暴利,兩位土地炒手完全無視該古蹟的最重要歷史意義: 它不僅見證本地超過一甲子的庶民文化歷史,也是1997年公娼抗爭運動的基地,而日日春協會在此經營就是其延續。

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